《三亚市农村产权流转管理办法(试行)》政策解读

《三亚市农村产权流转管理办法(试行)》政策解读

2021年7月7日三亚市人民政府印发《三亚市农村产权流转管理办法(试行)》(以下简称“《办法》”),为了方便社会公众了解政策内容,现就《办法》作如下解读:

一、起草背景

根据《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》(2016年12月26日)、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)等文件精神和要求,为加强农村产权流转的制度保障,规范引导各类农村产权入场流转,提高农村要素资源配置和利用效率,结合三亚市实际,由市农业农村局研究起草此《办法》。

二、文件依据

(一)中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见(2016年12月26日)

(二)中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见(2019年1月3日)

(三)中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见(2021年1月4日)

(四)国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见(国办发〔2014〕71号)

(五)农村土地经营权流转管理办法(中华人民共和国农业农村部令2021年第1号)

(六)农业农村部等17部门关于拓展农村改革试验区范围和新增农村改革试验区的批复(农政改发〔2020〕6号)

(七)中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于印发《2019年下半年促进农民增收二十二条措施》的通知(琼厅字〔2019〕48号)

(八)中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅印发《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》的通知(琼办发〔2020〕54号)

(九)三亚市人民政府办公室关于印发《海南(三亚)农村产权服务中心建设方案》的通知(三府办〔2020〕165号)

三、目标任务

结合海南自由贸易港鼓励制度创新的相关政策,建立健全农村产权流转规则,按照统一信息系统、交易规则、交易鉴证、服务标准、交易结算和交易监管规范“六统一”的管理模式,逐步在三亚市及全省建立健全规范有序的农村产权流转交易市场。

四、基本框架和主要内容

《办法》分为6个章节。

(一)第一章“总则”。主要介绍制定此《办法》所依据的文件和制定的意义,明确了农村产权流转管理范围,应遵循原则,流转平台和指导监督单位。

第四条“农村集体资产流转和农村集体建设项目招标必须进入农村产权流转交易市场进行,防止违规操作”依据《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)第三部分第(九)点交易主体“一定标的额以上的农村集体资产流转必须进入市场公开交易,防止暗箱操作”。同时参考外省市做法,并结合三亚市实际确定。

“工商资本租赁农地的,应通过农村产权流转交易市场公开进行流转”依据《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)第三部分第(九)点交易主体“对工商企业进入市场流转交易,要依据相关法律、法规和政策,加强准入监管和风险防范”。同时参考外省市做法,并结合三亚市实际确定。

(二)第二章“机构和职责”。主要介绍海南(三亚)农村产权交易服务中心运营体系。

(三)第三章“流转品种和流转方式”。主要介绍《办法》规定可流转的农村产权品种和流转方式。

(四)第四章“流转程序”。主要介绍农村产权在服务平台流转程序,按照“提交申请、审核查验、组织交易、组织成交、成交结算、交易鉴证”的程序进行。

(五)第五章“流转行为规范”。主要介绍流转原则和各项流转规定,包括流转纠纷处理。明确了鼓励农村产权入场流转措施。

第二十二条“农村集体产权的转让涉及未承包到户集体土地等集体资源的,应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,经村民会议或村民代表会议讨论通过且公示无异议后,按规定报区级农业农村主管部门备案;农村集体产权的流转价格,不得低于资源资产的原值(净值)或已有资质的资产评估机构出具的评估值。转让底价低于资源资产的原值(净值)或评估值的,应当经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。依据《农村土地经营权流转管理办法》第五章第二十九条第(一)点“涉及未承包到户集体土地等集体资源的,应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并与集体经济组织签订流转意向协议书”。同时参考外省市做法,并结合三亚市实际确定。

(六)第六章“附则”。主要介绍此《办法》的解释部门、施行时间及有效期。

五、名词释义

(一)农村产权:包括农村土地经营权、农村宅基地使用

权、集体经营性建设用地使用权、林权、农业类知识产权等,以及其他涉农服务项目。可分为4类:资源类,资产类,知识产权类,投资、融资服务类四大类。

(二)农村集体资产:包括农民集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等资源性资产,用于经营的房屋、建筑物、机器设备、工具器具、农业基础设施、集体投资兴办的企业及其所持有的其他经济组织的资产份额、无形资产等经营性资产,用于公共服务的教育、科技、文化、卫生、体育等方面的非经营性资产。

(三)转让方:是指农村产权流转过程中,产权流出方。

(四)受让方:是指农村产权流转过程中,产权流入方。

(五)出让:是指国家或集体以土地所有者的身份把国家或集体的土地使用权在一定的时间年限内出让给土地使用者,并且土地使用者需要向国家或集体支付该土地使用权的出让金的一种行为。出让土地的使用权人具有法定规范内的处置权,可以对土地进行转让、出租、抵押。

(六)挂牌:农村产权中心将需要流转交易的农村产权的信息,按规定在线上挂牌并发布公告,以此面向市场征集意向受让方。

(七)入场流转:是指农村产权在农村产权服务平台通过挂牌、信息发布等方式,面向社会公开征集意向受让方后,组织实施流转,通过市场运营实现价值最大化,使农村集体和农

户的收益得到增加;通过标准的流转程序,使农村产权的流转得到规范各个流转环节均坚持公开、公平、公正的原则。通过公开流转,保障了农民的合法权益,避免了私下暗箱操作,预防了基层经营腐败。

(八)鉴证:是指根据国家相关政策由政府指定专门的第三方机构即农村产权中心,对农村产权流转双方在产权流转过程中的各个环节进行监督、确认,保证流转双方在遵循公开、公平、公正的原则下完成流转行为。

(九)《流转交易鉴证书》:农村产权中心依据《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》《中华人民共和国农村土地承包法》《海南(三亚)农村产权服务中心建设方案》等政策法律法规及文件对农村产权流转双方的流转程序,流转标的进行鉴证,符合规定的予以颁发《流转交易鉴证书》,主要记载流转双方、流转标的的基本情况和流转方式、流转价格、流转期限等信息。

(十)农村集体建设项目招标:采取招标方式的建设工程,包括进行农村建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的招标项目。适用范围:

1.农村集体经济组织凡使用国有资金、集体资金、银行贷款、援助资金投资的项目或国家、集体融资的投资项目;

2.农村集体经济组织基础设施工程、水利工程、一事一议筹资项目、四清一绿项目、设备采购及安装等专业工程的施工、

采购、修缮、安装项目;

3.农村合作社,家庭农场等农业新型经营主体使用国有资金、集体资金、银行贷款、援助资金投资建设的项目。

六、有关事项

(一)后续三亚市将陆续制定出台农村产权流转交易总则及各类农村产权流转交易细则。

(二)《办法》解读人:三亚市农业农村局局长,副局长,农村合作经济管理科科长;联系电话:0898-88271197。

(三)海南(三亚)农村产权交易服务中心地址:三亚市吉阳区吉阳大道273号云港园区六号楼1楼;联系电话:0898-88711122。